租房中的讨租、出庭、驱逐与其他

昨天刚刚结束一个案子，完全彻底的结束。我就按处理的过程，把这个案子写一写。

阿美有个半独立屋，是个小投资。楼上租给了一个单身母亲带个孩子，楼下空了一段时间，后来终于租给了一对白人男女，其中一个人的母亲做了担保人。

白人男女住了不久，就开始欠租。阿美去问原因，回答就是没钱。五次三番找担保人，也是今天拖明天，明天拖后天。阿美自己没了主张，找我想办法。好在刚刚开始拖欠，欠款还不算太多。于是我就代理了阿美的案子。

各位可以从我的时间脉络上看出一些端倪。

首日。阿美前来我的办公室，带来了租约，租客的驾照复印件。交了费，签了委托书，正式委托我办案。我让阿美稍等，当即做好了清欠通知书，让阿美当晚送达。

第15天。租客未清欠，我向管理局申请听证。

第38天。我凭阿美的授权，出席听证会。租客未到庭，我获得判决。

第43天。我通过邮寄，收到判决书。

第53天。正当我准备转天就登记驱逐的时候，得到管理局的电话通知，租客因身体不适等原因，未能出席听证会，故而递交了“复核申请书”，重开听证会，以致于我无法凭原判决登记驱逐。

第67天。我出席复核听证会，租客双双出席，要求调解。这是我第一次见到租客，一眼便可以看出，他们是典型的瘾君子。在阿美的同意下，我和租客达成分期清欠协议，其中特别载明，任何一次迟付，我有权凭协议申请驱逐法令。第一次清欠日是当日之后的第七天，第二次是第十五天，等等。

第82天。租客未按协议支付第二次清欠。

第83天。我向管理局申请驱逐令。

第93天。我收到驱逐令。当即前往高院法警处登记驱逐。驱逐订在之后的第12天进行。

第103天。接到管理局通知，租客再次以“收入中断，孩子太小”等牵强理由，申请“复核”，驱逐被迫停止。

第117天。我出席复核听证会，我备有从开始出租到当月的收租记录、历次申请文件和裁决、楼上租客的证词（证明没有孩子居住）等文件证据，准备与租客展开决战。租客未出席。听证官给出裁决，恢复原驱逐令的可执行地位。我要求听证官加判租客滥用程序，浪费资源，扰乱房东经营等不端行为，并加以罚款。听证官听取我的陈述，同意罚款三百元（已经是非常不寻常的罚款金额了）。

第123天。我收到判决书。

第124天。登记驱逐。

第132天。执行处法警抵达现场，房东、锁匠、我三人抵达现场。早十点半，成功实施驱逐，租客在法警监督下离开出租屋。锁匠换锁。之后，允许租客重新进入清场。清场历时一天。

这是一次完整的代理，期间环节错综，情形复杂。好在我在各个关键节点都为阿美考虑周全，虽然租客百般阻挠，但仍然以最短的时间，收回了物业。其中的往复，皆是民租法的程序原因，房东没有规避能力。

阿美现在已经开始起诉担保人，有望获得除去欠租以外，我的法律服务费、锁匠、清场等费用。阿美从中得到的教训是，要知道我租给了什么人，我是否已经最大限度地判断租客质素。

说实话，房东也就是在招租这个阶段占有主动，之后全凭自己的处理，以及一旦出现风险时，是否能够冷静地审时度势，寻求有效的专业帮助，以便减少损失。