多伦多的房价受土地供应影响的真实数据

近几年，多伦多地区的房价飙涨，其中一个因素是人们认为土地资源即将被用尽。开发商们一再重申这一论调，还责怪政府的“限制性”土地使用政策。

然而，Neptis基金会的一份最新报告驳斥了这一说法。这个基金会是非党派城市研究机构，研究人员在报告中指出，目前的土地资源比2013年还要充足。报告认为，直到2031年以后，大多伦多地区都有足够土地用于建设住宅和就业。

大多伦多地区的城市规划

城市规划是一个复杂的话题，不过，有几个术语是大家需要先了解的：

绿化带（The Greenbelt）：这是大多伦多地区周边永久性受保护的区域，主要在Durham-Toronto-Hamilton走廊沿线。绿化带是在很长时期内不会被开发的地带，开发商一直称这项“限制”措施是房价高的原因。

城市内圈和外圈：大金马蹄（Greater Golden Horseshoe）被分成两大规划区域：城市内圈和外圈。内圈在绿化带以内，外圈就是绿化带外围地区。多伦多、约克区、Durham、Hamilton属于内圈，Dufferin、Guelph、Waterloo属于外圈。

被指定绿化带（Designated Greenfield）：安省政府指定一个已开发地区内的不能建房区域。换言之，这个区块是已开发区域中还未被开发的部分，也是留作以后开发用的。这里的基建延伸更容易，建房成本也更低廉。

土地开发速度根本不快

根据Neptis的报告，安省政府增加可使用土地的速度，要快过实际土地的使用。在2013年报告中，大金马蹄内有107,000公顷土地被保留用于到2031年的人口增长。在2017年的最新报告中，安省政府又增加了125,560公顷可开发土地，增幅是17.34%。

这其中还要看有多少是被指定的绿化带，即在未来可被用于建房和就业。2013年，研究人员计算了可供土地是107,000公顷，被指定绿化带是45,660公顷，当时的报告题为“大多伦多和汉密尔顿地区不缺住宅用地”。

而最新报告显示，这部分土地面积大幅增加。目前，可使用土地是125,560公顷，被指定绿地为103,200公顷。其中，有45,729公顷绿地是在城市内圈。也就是说，这部分土地面积接近于2013年的建房保留用地。

报告的结论是：可用土地供应可以满足到2031年以及未来的建房和就业。

这恐怕是你从未听到的。

报告分析称，在多伦多市区，由于大部分地区已被开发，新建房屋意味着要增加密度，从而导致房价上涨。加拿大按揭和房屋公司（CMHC）认为房价上涨有50%的因素是需求。不过，在房地产市场周期内，这一问题应该很快会得到解决，因为开发商急于套现，最终会出现供应过量。

房地产市场周期

多伦多市周边才是问题的关键。905地区乃至Kitchener-Waterloo的房价与多市的房价涨幅相当，这些地区多数还有大量土地，甚至部分地区根本没有绿化带的限制，所以多伦多的房价效益溢出到这些地区，根本不可信。

开发商一再强调土地资源紧张，导致一些人开始囤房，甚至给自己的孩子买房。但是人们都忽略了实际数据，一味相信拥有一两套房屋带来的财务安全，实际上，这只是富人们的游戏。